主站首页|本所概况|新闻动态|本所学人|学术前沿|本所成果|人才培养|学术刊物|基地管理|清史纂修|清史文献馆|清风学社
  
站内搜索: 请输入文章标题或文章内容所具有的关键字 整站文章 清史纂修
 您现在的位置:首页 >> 清史纂修 >> 清史讲堂 >> 详细内容
晚清上海“地产大王”徐润的房地产投资
来源:中华文史网,《清史镜鉴》第7期 作者:唐博 点击数:2760 更新时间:2015-9-28

唐博


   徐润(1838-1911)是近代中国著名的富商巨贾。早年他供职于洋行,从学徒做到买办,积累了巨额财富。洋务运动期间,他受到李鸿章垂青,领衔兴办实业并资助留美幼童,在中国近代航运、采矿、外贸、保险和留学等领域均有影响。19世纪70年代以后,他开始涉足房地产,投资经历之丰富,经营状况之起伏,在近代中国堪称罕见。

一、投资经营情况

   鸦片战争后,上海辟为通商口岸,并逐渐成为近代中国东南沿海最大的外贸港口。之后,由于租界设立和周边战乱等原因,上海人口大量增加。据统计,1843年(道光二十三年)上海开埠时仅有人口27万,到1910年(宣统二年)已逾百万,增长近4倍。

   然而,上海地狭人密,住房供应严重短缺。1860年(咸丰十年)前后,“华人约七万有余”,而上海租界外只有“华屋八千七百四十宅”。(徐润《上海杂记》)在住房需求激增、外贸经济发展的背景下,中外商人纷纷到此投资,上海的房地产交易量不断攀升,价格持续上涨。原每亩百余两的土地,由于争相购买,“加至四五倍不止”。(徐润《徐愚斋自叙年谱》)由于租界引入西方市政管理制度,居住环境比华界舒适,时人多以在租界购房置产为荣,这就进一步刺激了上海租界住房价格的攀升。徐润也加入了置地行列。

   1852年,徐润告别广东老家,进入上海宝顺洋行学艺。就在这一年,洋行大班韦伯任满回国,临行前告诉继任者:“上海市面此后必大……扬子江路至十六铺地场最妙,此外则南京、河南、福州、四川等路可以接通,新老北门直北至美租界各段地基,尔尽可有一文置一文。”这启发了在旁侍候的徐润对房地产业造富潜力的认识。

   随着在洋行里职务的提升和佣金的增多,徐润有了一些积蓄,开始投资房地产。不过由于财力单薄,此时他主要还是与别人合买。先是与他伯父徐钰亭以48000两银子合购余庆里地产。又与人“合买二摆渡地方吴宅一所,计地基十亩,价银三万一千两”。1863年,徐钰亭见太平军多次逼近上海,时局不稳,打算卖掉余庆里地产,徐润认为上海百业振兴,万商咸集,地价将日益腾贵,竭力劝阻。事后证明,徐润是很有远见的。

   1868年(同治七年),徐润离开宝顺洋行,开始独立经商。19世纪后期,茶叶作为中国主要出口产品之一,深受欧美顾客欢迎。他抓住这一机遇,创办多家茶栈,其中宝源祥茶栈逐渐成为上海地区最大的茶叶出口供应商。他由此赚取了丰厚的本钱,并开始摆脱合作模式,独立进军房地产市场。至1883年(光绪九年),徐润投在房地产的资金已达二百多万两。其名下拥有未建土地2900多亩,在已建房的320亩土地上,建成房屋两千余间,总市值达到350万两,较其投资之时增值57%,每年可收租金12万两,出租收益率达6%。无论从投资总额,还是物业拥有量,抑或是增值程度,徐润都算是晚清上海的“地产大王”。

二、筹资渠道及其问题

   房地产业是典型的资本密集型行业。徐润的资金实力虽然丰厚,但仍不足以购进如此多的地皮和房屋。其资金筹措渠道主要有:

(一)招股融资。徐润的计划是以创办宝源祥房产公司的名义,“招股合办,每股本银十两,集四百万两之大公司,先收股本二百万”(中国史学会编《洋务运动》)。英商顾林对此计划很感兴趣,提出将自己在伦敦的房产作抵押,得银200万两,20年为期,以4.5%的年息贷款给徐润,作为创办公司的股本。徐润颇为感动,在顾林回国筹资之时,以白银万两相赠。然而,顾林回国后身患癫痫,继而音讯全无,招股融资的计划就此落空。

(二)抵押贷款。顾林的爽约,令徐润深感招股合营容易受骗。此后,他不再利用外来投资者均沾利益和共担风险的方式,转而采取个人关系和信誉运作,以自有房产作抵押,贷款开发新的房产项目,再拿这批新项目作为抵押,进行新一轮借贷。通过这种滚动式操作,他先后从22家钱庄贷款100多万两。此外,徐润在轮船招商局、茶业公所等企业均有股份。他将部分自有股票拿出来作抵押,贷银40多万两,就此将其他产业纳入宝源祥房产公司的资金链。

(三)挪款他用。为了尽可能多地吸纳资金,徐润不惜将洋行房产抵款70多万两,存户款(类似于其他行业客户的预付款)30万两也绑缚在其房地产经营的战车上。

   经过多方腾挪,宝源祥房产公司筹资共250多万两。事实上,这些全是债务。不难看出,宝源祥房产公司的创办是粗放的,其筹资渠道有缺陷。一是没能建立股份合作模式,只能独立出资,独自承担风险。二是宁可借高利贷也不愿稀释股份,造成高达70%的负债率。这种滚雪球式的资金操作之所以收益较高,得益于徐润敏锐的市场眼光和内幕信息的获取。然而,一旦市场环境突变,他将面临资金链断裂的危险。

三、从一败涂地到东山再起

   1883年,中法交恶。法国舰队封锁上海港,盘查进出船只,并扬言要炮轰江南制造总局。两江总督曾国荃则制订了沉船锁江的防御计划。双方剑拔弩张,局势异常凶险。

   港口封锁,外贸停滞,直接导致银根趋紧。许多钱庄票号因收不回贷款,被迫破产;许多企业因货款不能及时结算,无力偿还贷款。人心惶惶,大量居民外逃,上海本埠的消费和投资额锐减,加之国内水旱灾害导致的购买力下降,致使百业凋敝。这一颓势很快就蔓延到了房地产业。

   22家钱庄一同上门要债,令徐润难以招架。资金同样紧张的他恳请众钱庄将欠债转为宝源祥房产公司的股份。然而此时钱庄老板们最需要的不是房子,而是周转资金。金融危机导致价格虚高的上海房地产市场从热络瞬间变得冷清,宝源祥房产公司的投资价值荡然无存。无奈之下,双方只得各让一步,议定在两年之内清偿欠款。

   为了还债,徐润别无选择,只有贱价出让所持有的资产。他先后低价变卖了多处房产,按时价计,亏损达八九十万两。此外,还卖掉了全部尚未建房的土地。由于当初拒绝合股经营,他成了投资风险的唯一承担者。而那些钱庄、存户,在拿到徐润归还的欠款后,几乎毫发未损。

   钱庄的集体撤资,导致宝源祥房产公司的破产。此前徐润抵押轮船招商局股票贷款的事被曝光,与其素有利益纠葛的招商局监督盛宣怀借机发难。最终,盛宣怀不仅迫使徐润贱价出售房产来抵债,还趁机将徐润赶出了招商局。

   1883年上海金融危机,使徐润近二十年房地产投资积累的财富大幅贬值。同年,“红顶商人”胡雪岩也遭遇了同样问题。然而与胡雪岩的一蹶不振不同,徐润没有气馁,而是改弦更张,东山再起。

   卖掉了上海的大多数房产后,徐润离沪北上,全力投入开平煤矿的经营。但他仍在关注房地产市场的起伏。危机过后,沿海城市的房地产业复苏。鉴于上海投资的教训,他放弃了借贷投资的方式,而是以变卖金银首饰、古玩字画所得作为资本金,步步为营,稳健发展。他以6万两银子低价购进天津、滦州、北戴河等一千八九百亩土地,炒高后卖掉其中一部分,获利二三十万两,另一部分建房出租,利润颇丰。

   1901年以后,天津城市化步伐加快,房地产价格攀升,徐润获利骤增。然而,随着身体的衰老,他的进取心逐渐减退,不复当年“地产大王”之勇。

  房地产业是高投入、高风险的资本密集型产业。买办出身的徐润成也地产,败也地产。徐润之败,败在摊子太大,资金链条太长,危机时缺乏应对能力。在19世纪后期中国特殊的经济社会背景下,在金融危机冲击和官僚、外商的双重挤压下,他无力抵挡,举步维艰。徐润房地产投资的教训值得反思。

作者简介

  唐博,1981年生于郑州,历史学博士,中共中央台办(国务院台办)秘书局主任科员。在清代政治史、黄河水利史、甲午中日战争、民国时期的外交及房地产问题等领域有一定研究。出版专著8部,发表论文、译文及其他作品百余篇。

(转引自中华文史网,《清史镜鉴》第7期)


发表评论 共条 0评论
署名: 验证码:
  热门信息
论年羹尧之死
拉铁摩尔及其相互边疆理论
陈怀
清朝学校教育制度的变迁
蔡美彪
文化、权力与民族—国家——杜…
胡绳武
孔飞力(Philip Alden Kuhn,19…
  最新信息
低首清风万里起(一)一一评(…
难以磨灭的圆明园情结
徽州文化扫描——专访安徽大学…
茅海建
晚清上海“地产大王”徐润的房…
清代官风之变
专为皇帝饲养牛羊的机构——清…
清代射箭运动研究
  专题研究
中国灾荒史论坛
清代社会史研究
清代政治史研究
清代经济史研究
中国历史地理研究
清代边疆民族研究
清代中外关系研究
近世思想文化史研究
近世秘密会社与民间教派研究
中国历史文献学研究
  研究中心
满文文献研究中心
清代皇家园林研究中心
中国人民大学生态史研究中心
友情链接
版权所有 Copyright@2003-2007 中国人民大学清史研究所 Powered by The Institute of Qing History
< > < 关于本站 | 联系站长 | 版权申明 >
您是本站第 位访客,京ICP备05020700号
账户:
密码: